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完善体制下的市场竞争——展望21世纪中国的物业管理 作者:陈之平    未分类    2005-1-11               一、 当前国内物业管理行业的发展现状 我国的物业管理自深圳成立第一家物业管理企业以来，经过近十几年的发展，已经具有了一定的发展规模。 1、物业管理行业具有一定的发展规模，行业整体管理水平有了提高 据建设部统计，我国物业管理企业目前已达2万家，从业人员200多万人。同时，各地以开展评选优秀物业管理项目活动为载体，加强了物业管理的规范化建设。这一活动的开展，提升了整个物业管理行业的管理水平。 2、物业管理市场化程度逐渐提高 近年来，行业主管部门注重发挥市场机制作用，逐步把竞争机制引入到物业管理之中。市场竞争造就了一批有实力的优秀名牌物业管理企业，这些企业的管理水准、服务质量在社会上得到了业主的认同和赞许，在行业内起到了示范的作用。 3、初步形成行业法规体系 自1994年以来，政府开始物业管理立法工作，以《城市新建住宅小区管理办法》为标志，建设部先后制定了相关法规。各地也加快了立法步伐。这些物业管理法规的制定，使物业管理初步做到了有法可依。同时，各地主管部门加大执法力度，开展物业管理市场专项治理，查处违规行为。这标志着物业管理的法规体系初步形成。 4、形成了一批具有一定品牌和实力的物业管理企业 经过近十年的发展，形成了一批具有一定的管理规模和品牌的物业管理企业，尤其在深圳，象万科、中海等物业管理企业在深圳乃至全国都有一定的影响力，这些企业管理规范，具有一定的管理规模、一定的社会美誉度和发展潜力，是未来中国物业管理行业的生力军。 但是，在当前我国的物业管理行业还存在一些问题： 1、社会化、专业化、市场化的物业管理机制还未建立 政府管房、单位管房在相当多的地区还普遍存在。这种政企不分的体制，不能通过优胜劣汰的竞争机制去推进行业的发展。因此，建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制是培育和规范物业管理市场的必然要求，也是物业管理市场发展的基本条件。 2、公开、公平、公正的市场竞争机制尚未形成 许多房管所改制的物业管理公司服务不到位；开发公司开发的项目大多交属下的物业管理企业管理；单位产权的房屋大多由单位自己管理。这种封闭的自我保护式的管理运作方式极不利于物业管理市场的形成和发展。物业管理作为一种服务行为进入市场，要遵循价值规律和竞争规律。因此，重点就是要建立业主与物业管理企业双向选择、平等协商，根据服务内容和质量确定费用，通过签订合同，明确双方的权利、义务的机制。这种机制可以创造公平、公正、公开的市场环境和条件。 3、业主委员会未能在市场中确立主体地位 业主是物业的所有人，也是物业管理市场的主体，业主委员会代表产权人和使用人利益，行使物业管理选聘权、决策权和监督权。因此，建立业主委员会，明确业主委员会的法律地位，是我国建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的新体制的基础，也是培育和规范物业管理市场的必然要求。 但是在当前，业主委员会在物业管理关系中的这种地位却未能得到体现，应有的作用远未得到发挥。所以，业主委员会制度的建立，是培育和规范物业管理市场的重要内容，整个物业管理行业应该采取必要的措施，加快这项制度的建立。 4、总体而言，企业的规模偏小，经营管理水平有待提高 目前国内有2万家物业管理，这些企业良莠不齐，大部分的物业管理企业规模偏小，这些企业很难在今后激烈的市场竞争中立足。此外，在获取资质的物业管理企业之外，同时还存在着一些没有获得资质的“地下公司”，这些公司的存在，客观上影响了整个物业管理行业的健康发展，不利于正常经营企业之间的平等竞争。 5、物业管理行业的立法滞后于行业发展 虽然从中央到地方都加强了物业管理行业的立法，但是，现时的立法落后于行业的发展速度，跟不上物业管理的发展趋势，例如，在实际的执行过程中，很多法规暴露出了漏洞；同时还存在着一些领域未能进行立法的问题。 6、东西部、南北方的物业发展不平衡 南方及沿海地区市场发育早、起点高、观念新，物业管理已进入比较成熟的阶段。北方及内陆地区起步晚、观念陈旧，体制较落后，尚处于待开发阶段。这种东西部、南北方发展的不平衡在很长的一段时间内还将存在。 总之，当前物业管理行业在我国获得了很大的发展，但同时也存在着很多问题，可以说，当前我国的物业管理行业的现状是“成绩与问题并存”的局面。 二、英美、香港等物业管理较为发达的国家（地区）的物业管理发展现状及管理模式 物业管理始于19世纪60年代的英国。目前美国、英国、香港等国家或地区的物业管理非常发达，受到政府的重视和业主、住户的欢迎。综观美国、香港、新加波的物业管理，他们的物业管理模式有如下特点： （1）各国（地）的物业管理模式均结合自己国情，符合各自特点。如香港根据人多地少，物业供应由政府供应与市场供应“双轨制”而形成了房委会管理与物业管理公司管理相结合的管理模式。美国则是实行注册物业经理（certified property manager）的模式。 （2）物业管理的专业化经营十分普遍。管理服务的日常事务主要是通过外包的方式，由专业性企业承包。 （3）物业管理融入房地产市场及其他产业，实行多种经营。主要是参与物业的经营，一是时间分配和收入结构上，以物业管理为主，代理、估价、咨询也属重要内容；二是管理物业方面，住宅和非住宅并重；三是依托物业管理，在地产开发、建筑、投资信托、银行等行业均有分布。 （4）近年二手合同这一新模式有所发展，即物业管理公司与另一管理公司签定合同。有的二手合同是一部分的管理，如清洁等；有的则是将所有的管理外包。一些有品牌、实力的公司正是通过这一模式降低营运成本。 （5）法规较为完善。在香港、新加波、美国等英美法系国家，法律、法规相对健全，物业管理公司、业主都有相应的法律来明确双方的权利和义务。因此物业企业能规避经营中带来的一些风险，这是与当前内地的物业管理立法有较大不同的地方。 总之，发达国家（地区）的物业管理企业运作规范，专业性强，具有较高的经营管理水平，同时从业人员的素质较高。 三、21世纪中国的物业管理发展趋势 对比中国目前物业管理的现状及国外物业管理较为发达的国家及地区的物业管理现状及管理模式，可以看出当前中国的物业管理还存在较大的差距。事实上，中国的物业管理自诞生之日起，就一直在学习西方的先进经验，业主委员会等一些物业管理模式都是在借鉴相关做法并加以创新发展而来。在21世纪同样也存在着学习和创新的过程。 随着21世纪中国的宏观经济的快速发展，市场经济的法规进一步完善，开发西部战略的实施及中国加入WTO，物业管理行业也面临着更多的发展机遇和历史挑战。 1、中国加入WTO使物业管理行业的竞争更加激烈 加入WTO后对我国的物业管理行业的影响是双重的。由于物业管理属于服务行业，因此会给物业管理带来一定的冲击。 第一是将物业管理市场将会扩大。由于加入了WTO，外商对商品房的需求将会增加，同时也由于经济的发展，普通居民的收入增多也导致住房需求的增加，因此给物业管理企业带来更多的市场机会。 第二是中高档的物业管理需求将会趋于上升。由于居民收入的普遍提高，对住房的需求层次将会更加分明。同时也由于模仿效应，国外人的居住模式也会带动国人模仿，这些因素都会导致中高档的物业管理需求的增加。 第三是对物业管理市场供给量也会增加。由于房地产市场的供给量的增加，客观上也要求有更多的市场供给。同时，由于中高档物业管理市场具有一定的利润，因此更多的企业包括国外的物业管理企业将会加入竞争的行列。 第四物业管理市场秩序的影响。由于外商的进入及国内更多的物业管理企业的出现，物业管理市场的竞争将会加剧，而且国内的物业管理企业总体而言还比较稚嫩，因此面临着较大的竞争压力。 第五是对物业管理行业的影响。物业管理是外商最想进入的领域之一。在发达国家已形成了物业管理的服务体系，具有较的优势。在外商进入这一领域后，国内的一些中、小物业管理企业将无法进行竞争。因此，如何加强整个行业的管理水平是我们面临的重大课题。 第六是物业管理行业素质的影响。由于竞争的加剧，物业管理企业加快改革和调整，改进技术和管理，这样就能提升整个物业管理行业的素质并提升竞争力。 第七是对政府对行业管理的影响。由于外商的进入，整个物业管理行业将同国际接轨，这将加大政府管理的难度，同时对政府加强行业管理也提出了更高的要求。 总之，在加入WTO后，物业管理也面临着更多的机遇和挑战，因此对于每个物业管理企业来说，提高经营管理水平、及时调整发展战略是在加入WTO后新的竞争环境中获得生存的必然出路。 2、物业管理的法规和制度将更完善 自90年代以来，一些省市相继出台了物业管理条例。这些条例对于规范和促进物业管理的发展起到了一定的作用。但是由于这些法规的不够完善，随着社会主义市场经济的不断发展和加入WTO的需要，现行的部分房地产法律、法规和规章已经不适应形势的需要。因此建设部目前正在制定新的条例。据报道，《物业管理条例》已经建设部常务会议通过，将报送国务院，同时，建设部在今年将配合国务院法制办做好修改论证工作，争取早日出台。今后一段时间内，建设部将对这类法律法规和规章进行全面的清理，目前《城市房屋拆迁条例》已报送到国务院，《城市租赁管理办法》等部门规章已着手修订，《城市住宅小区竣工综合验收办法》等重要的规范性文件拟修订后上升为部门规章。总之，政府有关部门今后在物业管理方面的立法将会日趋完善，物业管理做到“有法可依”将成为现实。 此外，关于当前争论较多的业主委员会是否应该成为社团法人的问题，新的《条例》将会作出明确规定。无论《条例》是否采纳这一观念，可以明确的是，今后的相关法规将会对业主委员会的运作进行完善，业主和物业公司之间将的权利和义务将得到保障，物业管理的法制环境将得到较大的改善。据悉，“目前有关部门正在起草的《中国物权法》中，对业主委员会成为实体的前提与配套将做针对性的涉及”（摘自《北京青年报》2000/08/17）。因此可以想见，国家关于业主委员会的立法将会越来越规范，这将有利于物业管理公司的正常经营管理。 据预测，“注册物业管理经理”制度在一定范围内也有可能获得发展。在美国，公司、个人都可以从事物业管理，只要获得物业管理证书和营业执照。因为在美国，实行的是注册物业经理（certified property manager, 简称CPM）的模式。CPM在与业主委员会签定合同后，可以聘请专业的清洁、保安公司进行管理，而其本身则负责协调、租赁、咨询、代理、开发、估价等业务来获得更多非管理费收入，从而获得更好的经济效益。可以想见，再21世纪个人信用得到发展的情况下，推行“注册物业经理”具有一定的现实意义。 3、东西、南北的差距将缩小 由于国家开发西部战略的实施，西部地区的经济实力将得到显著加强，同时随着房地产等基础设施建设速度的加快，市场经济的发展，区域内人民生活水平的提高，各种观念的变化等因素，物业管理也将得到同步发展。因此，从整体上来说，东部及沿海地区将在大部分地区建立起业主委员会自治和物业管理企业相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理市场体制；而在北方及西部地区，建立现代物业管理企业制度，形成以物业管理企业为主体的物业管理市场经济模式也将是21世纪西部物业管理的发展方向。 3、后勤社会化改革将成为21世纪中国物业管理的主要市场之一 千年伊始，万科接管建设部大院。作为物业管理行业最高行政主管部门，建设部的大院邀请万科接管，向全国发出了推动物业管理市场化的信号，它同时也是国家机关后勤管理改革的先声，也是对深圳物业管理行业的一种无声的肯定。 2000年5月13日，深圳振业集团与第一军医大学签定后勤保障社会化合作协议，深圳振业集团将成为第一军医大学的“管家”。5月底，总后勤部向全军发布《军队营房保障社会化改革实施意见》，明确要求到2005年，全军驻大中城市的单位和军以上机关及非作战部队，除保密单位、营区和工程外，要通过转换机制，逐步减少、缩小或剥离现有基建营房保障实体，依托社会保障等办法，基本实现基建营房保障社会化。8月，人事部、劳动和社会保障部、解放军总后勤部联合发出《关于军队后勤保障社会化改革中人事和劳动保障工作有关问题的通知》，军队后勤保障将进行社会化改革，二十万军队职工与军队脱钩。通知对军队后勤保障社会化改革中，军队职工的分流安置等问题作出明确规定。 多年来固守阵营的国家机关终于迈出了改革的第一步，但这看似热闹的改革，并不是真正意义上的物业管理，至少还未形成物业管理市场： 1、 改革还仅仅停留在改制上，并没有将后勤业务推向市场。市场主体的三个方面——买方、卖方及商品都未形成，产权、经营权都还未明确，而只是原班人马另起炉灶，从行政上脱离了国家机关。说到底，这还只是一场还很不彻底的改革。 2、 即使已经形成市场，后勤改制分离人员众多，人员的消化与安排是个难题。由于原来体制的僵化，造成后勤冗员众多，若实行新的经营管理模式，势必有众多人员需要分流。 3、 从推行后勤改革的行业上看，除军队已明确了改革的方向外，政府、学校、医院等事业单位虽说有改革的意愿，但还未有改革的行动。由于改革涉及多方利益，改革还尚须时日。 4、 银行、证券公司、保险公司等类型的公司的后勤改革应会加快。由于此类公司商业网点分散，本身欠缺集约化经营，经营管理成本高，后勤改革进程有望加快。并且此类公司职员较多，并有相当数量的住宅区，因此可以提高集约化经营程度，降低成本。例如，2001年6月20日，深圳市建行举行所属住宅小区物业管理权公开招投标会，大众物业得标，获得建行8个住宅小区及营业场所的物业管理权，总面积为8万多平方米。因此，此类物业今后将有可能形成较为广阔的市场。 然而，后勤社会化改革毕竟也给当前物业管理带来新的冲击，因为发展的潜力是巨大的： 1、 可以扩大企业的规模。后勤改革一旦形成市场，则这个市场非常巨大，拥有这个市场的企业可以迅速扩大自己的规模。 2、 经济效益十分可观。第一，由于规模效应，管理公司可提取的管理佣金十分可观。第二，由于原来经营管理的问题，在改制后实行公司化经营的成本将会降低，原来拨给后勤部门的财政预算将会出现赢余，经营上不会有太大压力。 3、 后勤人员的部分人员素质较高，这部分人员经培训后可以解决人力资源问题。 总而言之，后勤社会化的改革将给新世纪物业管理带来新的发展机遇，后勤社会化改革将成为新世纪物业管理的主要市场之一。 4、知识经济将提升物业管理的整体水平 21世纪人类进入了知识经济时代，人们关心的不再是居住、办公等从空间上分割的单一需求，而是营造集多功能于一体的美好环境，人们则在环境中工作和生活。此时，物业管理公司从以往简单的工程设计维护以及保安、绿化等基本功能执行者向一小区的文化缔造者，以及业主之间或者与外界的信息传递者和沟通者转化。 值得提出的是，知识经济时代，计算机及网络的飞速发展正赋予物业管理一个全新的网络管理概念。网络管理的内涵十分丰富，它决非互联网的简单应用。因此，智能化小区的信息系统开发是智能化管理网络管理的核心，物业管理企业可以通过网络来提供更多、更新的服务，同时也对物业管理的发展也将带来革命性的影响。 总之，在21世纪知识经济和网络必然深刻影响物业管理的发展，物业管理企业的服务方式、管理模式和组织机构等也必然打上知识经济和网络的烙印，对物业管理的人力资源管理也提出了更高的要求，知识经济为物业管理带来了全新的机遇和挑战。 5、扩大市场份额，实现集约经营是21世纪物业管理企业的目标 21世纪将是“服务时代”。中国的物业管理企业必将分化组合，成长起一批“巨人”企业，而衡量的标准就是市场的占有率（在保证服务品质的前提条件下）和企业获利能力。 物业管理是微利行业，管理佣金比率（也即利润率）政府部门有明确的限定，管理服务收费也有政府指导价格，另外，居民的收入水平也决定了他们不可能支付过高的管理费，而物业管理企业又不能单单只重视社会效益，长期忽视经济效益。他们同样要争取足够的利润以支持公司的成长，并且提供实现公司其他目标的资源。 目前相当一部分的物业管理企业的经济效益欠佳，原因是多方面的，但有一点非常重要，那就是他们的管理面积还没有形成规模效应，企业经营的成本无法有效摊薄。而现在理论界在论及物业管理公司的利润保证时，更多地是从利用优势搞多种经营，提高商业用房的利用率等手段，来弥补管理费的不足和取得企业的必要利润，这并没有解决问题的根源。我们要着眼企业的长远发展，将靠规模经营、集约经营、节约开支，扩大利润，向规模要效益。而要实现这一点，在企业数量增长迅速，市场相对狭小的情况下，企业须尽快调整发展战略，不能仅仅计一时之利，要苦练内功，面向市场，积极参与市场竞争，在市场中不断发现企业的优势，并利用优势，创出品牌，争取顾客，在保证社会效益的前提下，努力争取经济效益，实现社会效益、经济效益的“双赢”。 6、物业管理的内涵和外延将得到延伸 物业管理在中国的发展历史并不长，1981年，深圳成立了第一家物业管理公司。1990年，物业管理在深圳才如雨后春笋，蓬勃发展。由于是一门新兴行业，加上大部分物业公司的定位是为商品房提供售后服务，所以大部分物业公司都是从服务开始入手，而对于如何真正延长建筑物的使用寿命，物业设施设备的筹划运用和高效管理，建筑物运营资金的管理，实现建筑物和城市空间的、安全性、舒适性、健康性与文化性，废旧物处理、再生利用系统，水质净化、环境质量评价，省能源系统，建筑、设备老化调查、抗震调查，建筑翻新与更新等等，都未有实质性涉及。 在过去十年中， 我们对物业管理定义为：物业管理企业受物业所有人的签约委托，妥善的打理物业以及四周的环境，借以为物业所有人或使用人提供和保持一个舒适的环境。21世纪，中国物业管理的定义将被改写。 事实上，物业管理具有内在功能和外在功能。物业管理的内在功能----确保建筑基础设施和公用设施良好的技术状态和安全性能，延长建筑的自然寿命，延缓各种设施的重置周期，使建筑得以保值增值。物业管理的延伸功能----通过良好的服务，为用户提供便利，并创造良好的人文环境。物业管理的内在功能和延伸功能都是很重要的，但是内在功能是基础。我们不能混淆这两种功能，更不能将两者本末倒置。我们永远牢记，强调物业管理的工艺性，提高建筑的耐用性是物业管理人的首要任务。 因此，随着物业管理的内涵和外延的延伸，物业管理企业的服务也从简单的保安、保洁、绿化和维修等服务向提供更多的如物业设施设备的筹划运用和高效管理，建筑物运营资金的管理，废旧物处理、再生利用系统，水质净化、环境质量评价，省能源系统，建筑、设备老化调查、抗震调查，建筑翻新与更新等等新的服务项目，物业管理在社会经济中的重要作用将得到体现。 此外，从西方等物业管理的发展模式来看，西方的物业管理服务项目较多，实行多种经营。代理、估价、咨询也属重要内容；地产开发、建筑、投资信托、银行等行业均有分布。因此，按照这种国际惯例，今后，中国的物业管理行业的服务项目将会得到延伸。 总之，物业管理随着内涵和外延的延伸及物业管理的重新定义，物业管理整个行业将出现新的发展趋势。 因此，可以展望：法制、竞争和发展是21世纪物业管理的发展趋势和主流。归纳而言，完善体制下的市场竞争将是21世纪中国物业管理的主要发展方向。在历史已经跨入21世纪的今天，物业管理企业也面临着更多的机遇和挑战。在这个世纪交替的时代，物业管理公司更需要重新以策略的眼光去设计事业、组织企业流程，建造富有创新意识的团队，以满足顾客需求的超凡价值，去迎接市场竞争的挑战。