限价房的七大弊端 细数限价的“变相盈利”模式

来自:  2006年10月20日15:34

随着众多城市限价房地块的公开拍卖,限价房这一房产调控的特殊产物受到了越来越多的关注和争论。限价房不一定真正能够达到限价的目的,限价房也并不一定能减少开发商的利润,这是很多人的共识。同时,在限价房政策并不完善的背景下,反而会有诸多弊病,并有可能滋生炒房和变相腐败。   

综合多方言论,并结合自己的观察,限价房会有如下不正常的获利模式。

一、提高容积率:众所周知,容积率对一个项目的成本与最终获利影响巨大,目前限价房的价格限制通常比同区域价格低10%~20%,但如果地块容积率在区域平均容积率的基础上提高30%~40%,限价便形同虚设,甚至有可能提高获利目标。以10万平方米的地块举例,如周边平均容积率为3,可建30万平方米的房子,因为价格限制,容积率提高到4.2,这时总建筑面积变成了42万平方米,多出40%的建筑面积,获利又能降低多少?

二、降低建筑标准:通过降低建筑能耗标准、电梯配置标准、外立面材料标准、公共区装修标准等,达到减少成本的目的,其实成了变相的经济实用房,这样的限价房难道不应该比普通商品房价格低吗?

三、降低住宅品质:从规划开始节省成本,请收费便宜的设计单位设计,减少社区配套或低标准配套,减少绿化面积与质量,减少停车位建设,降低智能安防标准……通过一系列减法运作,降低了居住的品质,当然也就提高了利润。

四、先内部销售,再二次销售:假如住宅品质不错,限制的价格低于市场价格,必然会形成哄抢。也许这时一般的购房者根本就买不到房。因为政策并没有限制购买的对象、套数和合同更名,这时可以先组织内部人士全部购买一空,然后再进入市场二次销售,通过合同更名的方式,最终实现更高的获利。

五、为关系户和内部员工提供炒房获利机会:既然价格低,流入市场有利可图,与其让普通客户购买,还不如让关系户和内部员工购买获利。关系户可以为公司的经营发展创造更多的机会,内部员工至少可以增加工作的动力。

六、让投资机构购买,共同获利:如限价房品质较高,远远低于市场价格,便成为投资机构的投资对象。这时投资机构可以高于限价但低于市价购买,高于部分不在正式合同上体现,投资机构在持有一段时间后再销售获利,这样双方均有利可图。

七、最危险的举动——降低房屋质量:降低质量是减少成本最有效的方法,用不合格的建材、不达标的施工单位,偷工减料,利润照样可观。只不过这样一来,不知又有多少老百姓遭殃。

综上所述,限价房如果不完善相关配套法规,不但不能真正降低房价,反而可能滋生炒房、变相腐败、豆腐渣工程等不良现象。其实,限价房就是商品房与经济适用房之间的“中庸之道”,结果可能是低收入者依然买不起房,而开发商也并没有降低利润。房价可能表面上降低了,而实际上可能依然高昂,最终,限价房成为调控的“形式主义”。

以笔者之见,与其为了控制房价而推行并不见得能够限价的限价房,不如集中精力推行廉租房和廉价房,而廉租房和廉价房实施政府财政补贴制度,其租、买对象必须严格的限制,实行收入公开制。市场化的商品房开发,除在土地拍卖之前就适当限制规划户型比例外,不再额外进行限制,走完全市场化道路,政府从这部分土地出让费与相关税收中抽取一定比例,专门用于廉租房和廉价房的财政补贴。

(编辑:泉州工作网)

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